В этой статье вы узнаете все важные аспекты, связанные с общей площадью многоквартирного дома по закону. Этот параметр имеет ключевое значение для собственников жилья, управляющих компаний и застройщиков, так как влияет на расчет коммунальных платежей, налогообложение и распределение долей в общем имуществе. Мы детально разберем, какие помещения включаются в общую площадь, какие нормативные акты регулируют этот вопрос, и как правильно рассчитать этот показатель. Вы получите практические рекомендации, которые помогут избежать распространенных ошибок и спорных ситуаций.
Понятие общей площади многоквартирного дома в законодательстве
Общая площадь многоквартирного дома представляет собой совокупность всех помещений, входящих в состав здания, включая жилые и нежилые помещения, а также места общего пользования. Согласно Жилищному кодексу РФ, этот показатель является основой для расчета доли каждого собственника в общем имуществе дома. Важно понимать, что общая площадь многоквартирного дома включает не только квартиры, но и технические помещения, чердаки, подвалы, лифтовые шахты и другие конструктивные элементы.
Законодательное регулирование данного вопроса осуществляется несколькими нормативными актами:
- Жилищный кодекс РФ (статьи 36, 37)
- Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006
- СНиП 31-01-2003 “Здания жилые многоквартирные”
- Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”
Различия между общей и полезной площадью
Многие собственники путают понятия общей и полезной площади многоквартирного дома. Полезная площадь включает только те помещения, которые непосредственно используются жильцами: квартиры, коммерческие помещения, колясочные. В то время как общая площадь многоквартирного дома охватывает все без исключения пространства здания, включая технические этажи, венткамеры, мусоропроводы и другие инженерные коммуникации.
Какие помещения входят в общую площадь многоквартирного дома
Согласно действующему законодательству, в состав общей площади многоквартирного дома включаются следующие виды помещений:
- Жилые помещения (квартиры, комнаты в общежитиях)
- Нежилые помещения (магазины, офисы, аптеки на первых этажах)
- Места общего пользования (лестничные клетки, лифтовые холлы, коридоры)
- Технические помещения (чердаки, подвалы, технические этажи)
- Инженерные коммуникации (шахты лифтов, вентканалы, мусоропроводы)
- Крыши и кровельные конструкции
- Фундамент и подземные части здания
Спорные моменты при определении состава общей площади
На практике часто возникают споры о включении тех или иных помещений в общую площадь. Например, должны ли учитываться парковочные места в подвале или балконы и лоджии в квартирах. Согласно СНиП 31-01-2003, балконы и лоджии включаются в общую площадь квартиры с понижающими коэффициентами, но не учитываются при расчете общей площади многоквартирного дома. Парковочные места в подвале включаются в общую площадь, если они являются частью общего имущества, а не выделены как отдельные объекты недвижимости.
Порядок расчета общей площади многоквартирного дома
Расчет общей площади многоквартирного дома осуществляется по определенному алгоритму, установленному законодательством. Этот процесс включает несколько этапов:
- Сбор технической документации на здание (технический паспорт, поэтажные планы)
- Измерение площадей всех помещений с учетом строительных норм
- Суммирование площадей всех конструктивных элементов здания
- Исключение площадей, не подлежащих учету согласно нормативным актам
- Оформление результатов расчета в виде официального документа
Кто имеет право проводить расчет общей площади
Расчет общей площади многоквартирного дома может проводиться только специализированными организациями, имеющими соответствующую лицензию. К ним относятся:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ)
- Кадастровые инженеры
- Проектные организации с допуском СРО
Результаты расчета оформляются в виде технического паспорта здания, который является официальным документом и может быть использован в судебных спорах.
Значение общей площади для собственников и управляющих компаний
Показатель общей площади многоквартирного дома имеет важное практическое значение для всех участников жилищных отношений. Для собственников квартир он определяет размер их доли в общем имуществе дома, что влияет на:
- Размер коммунальных платежей за содержание общего имущества
- Право голоса на общих собраниях собственников
- Размер налога на имущество
- Возможность перепланировки общих помещений
Для управляющих компаний общая площадь дома является базой для расчета стоимости услуг по содержанию и ремонту. На основании этого показателя определяется:
- Объем работ по текущему и капитальному ремонту
- Расходы на уборку мест общего пользования
- Затраты на энергоснабжение общих помещений
- Стоимость услуг по вывозу мусора
Распределение долей в общем имуществе
Доля каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома рассчитывается как отношение площади его квартиры к общей площади всех жилых и нежилых помещений в доме. Например, если площадь квартиры составляет 50 кв.м., а общая площадь всех помещений в доме – 5000 кв.м., то доля собственника составит 1%. Именно эта доля определяет его вклад в содержание общего имущества и право голоса на собраниях.
Экспертное мнение: практические аспекты учета общей площади
Александр Петров, кадастровый инженер с 15-летним опытом работы, поделился своими наблюдениями: “В моей практике часто встречаются случаи, когда управляющие компании неправильно рассчитывают общую площадь многоквартирного дома, что приводит к завышению коммунальных платежей. Особенно это касается новостроек, где застройщики могут включать в общую площадь технические помещения, которые по закону должны учитываться отдельно. Я рекомендую собственникам регулярно проверять данные в техническом паспорте дома и при обнаружении расхождений обращаться за перерасчетом”.
Типичные ошибки при определении общей площади
Среди наиболее распространенных ошибок можно выделить:
- Учет площадей, не относящихся к общему имуществу (например, отдельно стоящих гаражей)
- Неправильное измерение наклонных поверхностей (мансардные этажи)
- Неучет понижающих коэффициентов для балконов и лоджий
- Включение в расчет площадей, которые по закону должны быть исключены
- Ошибки в суммировании площадей различных помещений
Вопросы и ответы по общей площади многоквартирного дома
- Включается ли подземная парковка в общую площадь дома?
Если парковка является частью общего имущества и не выделена как отдельный объект недвижимости, то она включается в общую площадь. Если же парковочные места зарегистрированы как отдельные объекты и принадлежат конкретным собственникам, они не учитываются.
- Как часто нужно пересчитывать общую площадь дома?
Официальный перерасчет проводится при изменении конфигурации здания (перепланировки, пристройки). Однако рекомендуется проверять данные каждые 5 лет, так как возможны изменения в законодательстве и методиках расчета.
- Можно ли оспорить расчет общей площади, если он кажется неверным?
Да, любой собственник имеет право обратиться в БТИ для проведения независимой экспертизы. При обнаружении ошибок можно требовать перерасчета коммунальных платежей за предыдущие периоды.
- Влияет ли общая площадь дома на стоимость квартиры?
Косвенно влияет, так как от общей площади зависит размер платежей за содержание общего имущества. Однако прямой зависимости между этими показателями нет.
- Кто должен оплачивать работы по определению общей площади дома?
Первичное определение проводится застройщиком. В дальнейшем расходы на перерасчет распределяются между всеми собственниками пропорционально их долям.
Заключение и практические рекомендации
Понимание принципов расчета общей площади многоквартирного дома позволяет собственникам защищать свои права и контролировать расходы на содержание имущества. Регулярно проверяйте данные в техническом паспорте дома, участвуйте в общих собраниях собственников и не стесняйтесь задавать вопросы управляющей компании. При обнаружении несоответствий обращайтесь за независимой экспертизой. Помните, что точный учет общей площади – это залог справедливого распределения расходов между всеми жильцами.
